コラム

 公開日: 2015-04-03 

収入予測と出資予測。 【マンションを建てたい人へ・・3】

マンションを建てたい人へ・・3




あまった土地を持っていらっしゃる方が・・
そこに賃貸マンションを建てたい!
と考えられます。



ほっといたらもったいないですもんね。
当然ですか。
固定資産税だけ払い続けるなんて馬鹿みたいです。
私でもあればすぐに建てます。



その場合・・
まずその土地と建てる建物を担保にして銀行さんなどからお金をいくら借りられるか?
から始まります。



当然、自己資金がない限り・・
その金額分までの建物を建てることが出来ます。
お金がなければ建てられないのです。
お金持ちの方はいいのでしょうが・・



そこで・・
その土地にどのくらいの建物が、マンションなら家賃いくらの建物が何戸建てられるのか?
そしてそのマンションはいくらなのか?
が必要になってきます。
当然、マンションがいくらかなのがわからなければいくら必要なのかもわかりません。



それによって銀行さんはいくら貸すかを決めることになります。





なので・・
まず最初にその土地にどのくらいの大きさの住戸のマンションが何戸出来るのか?
を知る必要があります。



建物というのは・・
その土地によって建てられる建物の大きさは全てまちまちです。
その土地の広さや形や間口や道路がどこについていてそれがどのくらいの巾かや北がどちらに向いているかなどなどの条件によって・・
あるいはそこの都市計画や諸条例などの法令によって・・
さらには近隣に何があるかなどによっても・・
建てられる建物の大きさは大きく変わります。



下手をすると・・
建てられない土地というのも存在します。
ずっと家があって住んでる土地なのに家はいいけどマンションなどは建てられない!
なんてのはよくある話です。



隣の土地に8階建てが建っているからうちも8階が建つとはなりません。
同じくらいの大きさの土地なので向かいのマンションが10戸だからうちは20戸は出来るな、とは限らない。



これを調べなければなりません。





そこでこの土地にはどのくらいの建物が建てられるか、何戸のマンションが出来るかを調査します。



これをボリュームだしと言います。



これは設計事務所にしか、しかもマンションやビルをやり慣れた設計事務所にしか出来ません。
住宅専門事務所では絶対に無理です。





その上で・・
今度はそこでいくらの家賃が取れるかを調査します。
近辺の状況を調べて家賃の相場をだして・・
家賃を決定します。



これはリサーチ会社さんとか不動産屋さんとかデベロッパーさんとかの仕事、得意とするところです。
というか、しか出来ません。
設計事務所や工務店には無理・・
当然です。



これで・・
収入予測が出せました。





その上でさらに・・



入居率の高い部屋はどんな間取りか?
何LDKがよいのか?
どんな建物が人気か?
などを調査して・・

付加価値はどうするか?
どんなマンションにするか?
などを定めて・・

建物の概算予算を組みます。



これが出資予測が出せた訳です。






これらを元に銀行さんからいくら借りるのかを決めて・・
金利がいくらで何年で返して月々いくらの返済でが決まり・・



ようやく収支が定まります。






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