コラム

 公開日: 2015-04-10 

そこに住むのを決めるのはあなたではありません。 【マンションを建てたい人へ・・4】

マンションを建てたい人へ・・4



何だかえらく飛んでしまいました。
申し訳ない・・
マンションを建てたい人への続き、その4です。



さてさて・・



収入予測と出資予測が出ましたところで・・
収入と出資の差額・・
そこから修繕積立金や管理費や共益費や入居者退出時の修繕予測費用なんかを引くと・・
これが利益になるわけです。



この収入と出資の限度・・
これを年々毎につなげたグラフが収支ラインです。

1年目は出費も多いのでこのくらい。
2年目からはこのくらいもうかる。
10年たつと金利が上がるのでちょっとへる。
20年たつと大規模改修するのでこんだけ出費。
30年たつと返済が終わって凄い利益。
さらにいくと古くなって入居率が下がるのでこんくらい。

なんて具合にグラフにします。



この収支ラインを越えることの出来ないマンション・・
つまりそれは利益の出ないマンションということになり・・
必要な大きさの戸数をつくり、それだけの家賃を取ることの出来ないマンションということで・・
建てるとどんどん損をするマンションということになります。



もちろんこれは入居率つまり常に入居しているのは何戸か?
にもよります。
常に満室なら儲かるし1戸あいてるとチャラで2戸あくとマイナス・・



ではどうやって入居率を上げるのか?
です。



まず立地が一番!
駅近はなんといってもぶっちぎりの人気です。

次はその地域の同物件より家賃が安いこと・・
当然安けりゃ殺到です。

さらにはその地域での人気の間取り。
ワンルームが人気なところ、ファミリータイプが人気なところ、デザイナーズ系が人気なところ・・
都心にファミリータイプの4LDKつくったり、郊外の住宅地にデザイナーズ系のSOHOなんてつくっても誰も入居などしません。


そして最後にようやく格好いいことでしょう。
格好いいのは最後です。
家じゃないんです。


入居を決めるのはあなたではなくて入居者なんですから。



これが自己用外建物の建て方・・




格好いいマンションにすることももちろん大事かもしれません。
それで入居率が上がるかもしれません。

けれども格好いいマンションはお金がかかります。

デザイナーズマンションなんて家賃を高くとれるかもしれません?
けれども入居者がいなければ出資が大きくリスクが大きくなります。


このへんの決め方はやはりノウハウなのです。
これなくして格好いいマンションのデザインだけで決めてはいけない。



そして・・
当然、こういったボリュームや調査やノウハウにはお金がかかります。



お金を使いたくなければ最初からデベロッパーなどに頼むべきです。
それらを含んでいるからデベロッパーは全体費用が高いのですから・・




最初にこういったところを・・
根本を間違うと・・
適当にすると・・
お金をかけないと・・



入居者がぜんぜん集まらない・・
入居率の低いマンションが出来上がってしまうことになります。



すると・・
あっという間に借金です。
毎月毎月マイナスマイナスですから・・
月々の返済が払えない・・
お金持ちならいいのでしょうが・・



家とはその額が違います。





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