コラム

 公開日: 2013-06-04  最終更新日: 2016-07-20

住宅購入に頭金は必要? ~FP的アドバイスは適切か? ①~

本日は、住宅購入について、FP(ファイナンシャルプランナー)の視点からお話したいと思います。

住宅購入に頭金はどの程度必要かとの質問をしばしば受けます。
新築マンションなどでは、頭金がなくても住宅ローンが組めるとの説明があったり、金融機関も昨今は住宅ローンに特に力を入れていますので、このようなニーズに対応するところも増えてきているようです。
新聞紙上でも、このような質問にFPが答えているのを目にされたことがあると思います。
名前の売れているFPがどのように答えているかというと、ほとんどの場合、「頭金は必ず用意して下さい」との回答をしています。
これは正しい回答なのでしょうか?
答えは、正解でもあり間違いでもあります。
どっちなんだと思われるかもしれませんが、人によってその背景や考え方は違いますから、ある人にとっては正解だけれども、またある人にとっては間違いである可能性があるということです。
また、社会情勢についても考慮しなければなりません。

私はここでそのFPの方々を批判しているのではありません。
実際、不特定多数への回答となると、このような教科書的な回答をするしかありません。その人の状況を把握できない以上、リスクのない無難な回答になってしまいます。
状況を把握できる個人相談では、その人に合った違う答えをされているのではないかと思います。

それでは、どのような点が重要な検討項目になるのか見ていきたいと思います。

まずは、住宅ローン金利の水準です。
確かに頭金がある程度あれば、月々の返済額も少なくなり有利であることは間違いありません。
そのため、この助言に従って数年かけて頭金を貯めるのも良いかもしれません。
しかし、もしその貯めている間に住宅ローン金利が上がってしまったらどうなるでしょうか。
その上がり幅によっては、せっかく貯めた頭金も金利に消えてしまうことにもなりかねません。

例えば、3000万円の借入を考えているとしましょう。
ケース①は、今3000万円借り入れる、
ケース②は、数年で頭金300万円を貯めて2700万円借り入れる、とします。
ケース①では、3000万円を35年の全期間固定金利(1.8%)で借り入れるとすると、月々返済額は96,327円、総返済額は42,571,596円となります。
ケース②では、2700万円を同じく35年の全期間固定金利(1.8%)で借り入れるとすると,月々返済額は86,694円、総返済額は38,314,173円となります。これに、頭金の300万円をプラスすると、総額41,314,173円となり、ケース①よりも約125万円有利になります。(※賃貸の場合はこれに家賃を考慮しなければなりません)

しかし、もし貯めている間に金利が上がってしまったらどうなるでしょうか。
ケース②で金利が仮に1%上昇(金利2.8%)した場合は、月々返済額は100,919円、総返済額は44,380,529円となり、頭金の300万円をプラスすると、総額47,380,529円、ケース①と比較すると約480万円も増えてしまうことになります。

このように実際にシミュレーションしてみるとどうでしょうか。
金利が同じである場合は、100万円程得をしますが、賃貸の場合はその間の家賃を考慮すると、期間によっては不利になるケースも考えられます。
また、金利が上がってしまえば、500万円も損(賃貸の場合はそれ以上)をしてしまうことになります。
教科書的な一般論では片付けられない問題です。

新聞紙上では、無難な回答しかできないのが現状ですので、お悩みのある方は個別相談をされることをお勧めします。
(続)

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