コラム

 公開日: 2013-06-05  最終更新日: 2016-07-20

繰り上げ返済はした方がいいの? ~FP的アドバイスは適切か? ②~

住宅ローンの一般的なアドバイスの中に、「繰り上げ返済をしましょう」というものがあります。
この繰り上げ返済とは何かというと、返済計画よりも早く返済するということで、期間短縮型と返済額軽減型の2タイプがあります。
期間短縮型は、毎月の返済額は現状のままで、「返済期間」を短縮する方法です。
そして、返済額軽減型は、返済期間は現状のままで、「返済額」を減額する方法です。
この2タイプのどちらが効果が大きいかというと、期間短縮型の方が総返済額が少なくなります。

このアドバイスは、総返済額を減らす(金利支払い分を減らす)上ではもちろん有効です。
例えば、3000万円を返済期間35年、借入金利2%、元利金等払いで借り入れたとします。
5年後に100万円繰り上げ返済(期間短縮型)をした場合にどれくらい効果があるかというと、繰り上げ返済をしなかった場合に比べ、支払総額が約88万円少なくなり、返済期間が1年7ヶ月短くなります。
元利均等払いの場合、当初支払い額の約半分が金利分(月支払額が10万円の場合、内5万円が利息分)なので、繰り上げ返済のタイミングが早いほど効果が大きくなります。

実際にシミュレーションしてみても効果が大きく有効な策だということが分かりますが、では、これを行わないと損なのかというと必ずしもそうではありません。
繰り上げ返済をするには、原資となる資金が必要です。
生活資金を取り崩してまで返済にまわしてしまうと、ゆとりのある生活ができなくなってしまいます。返済のことばかり考えて生活するのは辛いものです。

そしてここがポイントですが、繰り上げ返済をしない大きなメリットがあります。
それは、住宅ローンの保険的要素です。
通常、住宅ローンを組む場合、団体信用保険(団信)に加入します(民間ローンは強制、フラット35は任意)。
これは、借り入れた人が万が一の時(死亡または所定の高度障害になった時)に、生命保険会社が金融機関に対し残債務に相当する保険金を支払い、住宅ローンを完済する保険です。
よって、3000万円の借り入れをした場合は、3000万円の生命保険に加入したことにもなるのです。
このように、住宅ローンを保険の観点から見ると、借入金が多いほど有利という見方が出来るのです。
そしてこの場合は、加入している他の生命保険を見直(減額)すことにより、支払い額を減らすという方法も取れるのではないでしょうか。

一般的に有効とされるものも、すべてが当てはまるわけではありません。
人それぞれ状況が違いますし考え方も異なります。
一般論に惑わされず、その人に合ったライフプランを立てていくのが最善だと思います。

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